Batterilager för fastigheter: vad gör det för ägaren?
William Kalläne · Marknadschef · Uppdaterad · 7 min läsning
Ett batterilager i en kommersiell fastighet kapar effekttoppar i fastighetens anslutning, gör plats för fler laddplatser utan större abonnemang, sparar solel till kvällen och kan hålla viktiga system igång vid strömavbrott. Fastighetsägaren tjänar på det även när hyresgästerna betalar sin egen el, eftersom anslutningen, fastighetselen och laddplatserna är ägarens.
"Hyresgästen betalar elen" är den vanligaste invändningen vi hör från fastighetsägare. Den stämmer, men den handlar om fel el. Den här guiden går igenom vad ett batterilager gör för en kommersiell fastighet, var nyttan hamnar och vad som behöver vara klart innan ni räknar. Den är skriven av EcoTech Solutions, ett svenskt B2B-bolag som bygger energisystem med solceller, batterilager och den egna styrningen EcoHub.
Vad gör ett batterilager i en fastighet?
Ett batterilager i en kommersiell fastighet gör fem saker: kapar effekttoppar i fastighetens anslutning, gör plats för fler laddplatser utan större abonnemang, sparar solel till kvällen, flyttar inköpt el till billigare timmar och kan hålla viktiga system igång vid ett strömavbrott. Vilken uppgift som väger tyngst beror på fastigheten.
| Uppgift | Vad lagret gör | Vem som tjänar på det |
|---|---|---|
| Effekttoppar | Tar de timmar som sätter fastighetens effektavgift | Ägaren, som har nätavtalet |
| Laddplatser | Tar laddningens toppar så att abonnemanget räcker | Ägaren, som slipper ett större abonnemang |
| Solel | Sparar dagens överskott till kvällen i stället för att sälja det billigt | Den som betalar elen i fastigheten |
| Elpris | Laddar när elen är billig, används när den är dyr | Den som betalar elen |
| Reservkraft | Håller fastighetsel, larm, kyla eller servrar igång vid avbrott | Ägaren och hyresgästerna |
Vad tjänar ägaren när hyresgästen betalar elen?
Ägaren tjänar på det som är ägarens: anslutningen, fastighetselen och laddplatserna. Hyresgästernas egen förbrukning kan ligga utanför, men effekttopparna i fastighetens anslutning, fastighetselen till ventilation, belysning och hissar, och kostnaden för att bygga ut laddning hamnar hos ägaren.
Tre situationer är vanliga:
- Hyresgästerna har egna nätavtal. Då betalar ägaren bara för fastighetselen, men den är ofta större än man tror. Ventilation, kyla och värmepumpar startar samtidigt på morgonen och sätter fastighetens effekttopp.
- Hyresgästerna ligger på fastighetens anslutning. Då är hela fastighetens effektavgift ägarens, och varje kilowatt som lagret tar från toppen är ägarens besparing. Hur mycket den är värd beror på nätavtalet. Hur effektavgiften räknas beskriver vi i Effektavgift för företag.
- Elen ingår i hyran. Då är all besparing ägarens.
Varför blir laddplatserna ägarens problem?
Laddplatserna blir ägarens problem för att de belastar fastighetens anslutning, och för att EU kräver dem. Enligt EU:s omarbetade byggnadsdirektiv ska befintliga lokalbyggnader med fler än 20 parkeringsplatser ha minst en laddpunkt per tio platser senast den 1 januari 2027, eller ledningsdragning för hälften av platserna. Vid slutet av 2025 fanns drygt 806 000 laddbara personbilar i Sverige, 16 procent av bilparken, enligt Trafikanalys.
Laddningen kommer när hyresgästerna kommer, ofta samtidigt som ventilationen startar. En fastighet som ligger nära sitt abonnemang får då välja mellan ett större abonnemang, styrd laddning och ett batterilager. Lagret laddas när fastigheten drar lite och tar toppen när bilarna kopplas in. Är nätet i området fullt kan det vara det enda sättet att bygga ut i tid. Det beskriver vi i Nätbolaget säger nej till mer effekt.
Har ni redan solceller?
Då gör ett lager mest nytta på sommaren och minst på vintern. Solcellerna producerar mest mitt på dagen, när en kontorsfastighet ofta redan har sin lägsta last. Överskottet säljs till ungefär spotpriset. Den el fastigheten köper på kvällen kostar i stället spotpris plus energiskatt, som är 36,0 öre per kWh 2026, plus nätets överföringsavgift. Skillnaden är det lagret tjänar på att spara solelen.
Vintern ser annorlunda ut. Sveriges solceller producerade 44 GWh i januari 2025 och 665 GWh i juni, enligt SCB. Ett lager som bara laddas med solel står därför nästan stilla när effekttopparna är som störst. Därför räknar vi med att lagret också laddas från nätet nattetid under vintern.
Två skattefrågor att stämma av:
- Egen solel. En anläggning under 500 kW gör inte ägaren skattskyldig för energiskatt. Flera anläggningar som ägaren förfogar över räknas ihop.
- Solel till hyresgäster. Om solel som levereras till hyresgäster på ett internt nät är fri från energiskatt behandlas inte uttryckligen i Skatteverkets vägledning. Fastighetsägarna har begärt ett tydligt undantag. Stäm av med Skatteverket innan ni räknar med det.
Vad kräver EU av kommersiella fastigheter framåt?
EU:s omarbetade byggnadsdirektiv (EPBD) ställer krav som påverkar energisystemet i lokalbyggnader. Sverige skulle ha infört direktivet senast den 29 maj 2026 men är försenat, så de svenska detaljerna är inte klara. Det här står i direktivet:
| Krav | Vad som gäller | När |
|---|---|---|
| Solenergi | Nya lokalbyggnader över 250 m². Befintliga över 500 m² vid större renovering | Senast 31 dec 2026 respektive 31 dec 2027 |
| Fastighetsautomation | System för styrning och övervakning i lokalbyggnader med installationer över 290 kW, sedan över 70 kW | 2024 respektive 31 dec 2029 |
| Lägsta energiprestanda | De sämsta 16 procenten av lokalbyggnaderna ska förbättras, sedan de sämsta 26 procenten | 2030 respektive 2033 |
| Laddpunkter | En per tio platser i befintliga byggnader med fler än 20 platser | 1 jan 2027 |
Ett batterilager sänker inte fastighetens energianvändning i kWh, och ska inte säljas som om det gjorde det. Det gör däremot solceller, laddplatser och styrning lönsammare att bygga, och det är där kraven landar.
Har ni plats för ett batterilager?
Ett lager för en kommersiell fastighet är mindre än många tror. Ett skåp på 215 kWh från en av de stora tillverkarna mäter omkring 1,2 gånger 1,8 meter och är 2,1 meter högt, så ett lager på 500–700 kWh ryms i tre skåp. Det som avgör platsen är avståndet till byggnaden, och det bestäms av försäkringsbolaget. Vi hör alltid med ert försäkringsbolag innan något beslut tas. Kraven går vi igenom i Brandsäkerhet för batterilager.
Vad har det gett i en fastighet vi byggt?
I en kommersiell fastighet i norra Skåne har vi byggt solceller, batterilager och styrning med EcoHub. Under 2025 täckte fastighetens egen el 41,3 procent av förbrukningen över helåret, och 97,8 procent i juni. Systemet gav 171 815 kronor i värdeökning under helåret 2025. Hela caset finns under kommersiell fastighet i norra Skåne.
Hur räknar vi på en fastighet?
Vi räknar timme för timme på fastighetens egna data, en intäkt i taget, och redovisar var nyttan hamnar: hos ägaren eller hos hyresgästerna. Det vi behöver är kvartsvärden för de senaste tolv månaderna, nätavtalet, hur hyresgästernas el mäts och planerna för laddplatser. Styrningen sköts av EcoHub, vår egen mjukvara, som prioriterar fastighetens effektgräns och reserven för avbrott före elpriset.
Bär kalkylen inte säger vi det. Mer om hur ett lager räknas hem finns i När lönar sig batterilager för företag?
Vet ni vilken timme som satte fastighetens högsta effekt i januari, och om det var era hyresgäster eller ventilationen?
Källor
- Riksdagen/lagen.nu: Förordning (2007:215) om undantag från kravet på nätkoncession enligt ellagen
- Energimarknadsinspektionen: Slutna distributionssystem och interna nät, Ei R2022:12
- Regeringen: Prop. 2025/26:240 Nya lagar om elsystemet, april 2026
- Skatteverket: Skatt på el, uppdaterad augusti 2026
- Fastighetsägarna: Remissvar om energidelning, april 2025
- EU: Direktiv (EU) 2024/1275 om byggnaders energiprestanda, artikel 9, 10, 13 och 14
- Boverket: Genomförandet av EPBD
- Trafikanalys: Laddbara personbilar ökar, en av sex går att ladda, februari 2026
- SCB: Elförsörjning 2025, månadsstatistik
- Huawei: LUNA2000-215, datablad
Vanliga frågor
Lönar sig batterilager för fastighetsägare när hyresgästerna betalar elen?
Ofta, eftersom nyttan sällan sitter i hyresgästernas el. Fastighetens anslutning, fastighetselen till ventilation, belysning och hissar, och laddplatserna är ägarens. Effekttoppar i anslutningen, ett större abonnemang för nya laddplatser och fastighetselen är kostnader som ägaren betalar, och som ett lager kan sänka.
Får fastighetsägaren sälja el till sina hyresgäster?
Inom en byggnad får ett internt nät byggas och användas utan nätkoncession, och el får överföras till andra på ett sådant nät. Hyresgäster på ett internt nät har då inte de konsumenträttigheter som ellagen ger, utan avtalet styrs civilrättsligt. Reglerna ersätts av en ny elmarknadslag den 1 januari 2027.
Hur stort batterilager behöver en kommersiell fastighet?
Det styrs av hur breda effekttopparna är och vad lagret ska göra. För kommersiella fastigheter brukar lagren hamna mellan 100 och 700 kWh. Att kapa 100 kW under en topp som varar två timmar kräver minst 200 kWh användbar kapacitet, plus marginal för förluster och reserv för avbrott.
Kräver EU laddplatser i befintliga kommersiella fastigheter?
Ja. Enligt EU:s omarbetade byggnadsdirektiv ska befintliga lokalbyggnader med fler än 20 parkeringsplatser ha minst en laddpunkt per tio platser senast den 1 januari 2027, eller ledningsdragning för hälften av platserna. Sverige är sent med att införa direktivet, så kontrollera hur kravet utformas i svensk lag.
Var får ett batterilager stå i en fastighet?
Helst utomhus i en container eller i ett eget brandavskilt utrymme. Avståndet till byggnaden bestäms av försäkringsbolaget, och i vår genomgång av nio försäkringsbolag varierade kravet mellan 6 och 30 meter. Vi hör alltid med ert försäkringsbolag innan något beslut tas.